PLANO DITADOR: O MÉRITO I

O PLC 06/20 (proposta de Plano Diretor) de São Sebastião legaliza a verticalização 

Hora de falar sobre o mérito, a essência do Plano Diretor, que se tornou um Plano Ditador em São Sebastião. Há falhas técnicas gritantes e, claro, propositais. A pergunta é: À quem interessa? Mas, a sociedade faz ouvir sua voz, e creio que haverá novo entendimento nessa segunda votação pelo Legislativo.

O Projeto de Lei Complementar - PLC n° 06/ 2020, que é ainda uma proposta para o "Plano Diretor", leva um nome pomposo de "Desenvolvimento Integrado do Município de São Sebastião 2020-2030". Se for aprovado em segunda votação deixará de ser um Projeto e passará a ser uma Lei.

Não tem nada de urgente, mas, é importante. 

OPINIÃO

É um pouco chata essa prosa, mas, dedique cinco minutinhos de sua atenção e leia. por favor.

É razoável supor que estejam - (Governo + Vereadores da base de sustentação) - usando o Plano Ditador, quer dizer "Diretor", como caminho mais curto - e irregular - para a mudança da Lei de Uso e Ocupação do Solo, senão vejamos:

O art.48 do “novo” Plano" (PLC 06/20), entre outras coisas, versa a respeito da altura máxima das edificações que não pode exceder 9m de altura - à partir do perfil natural do terreno, e limita a altura do reservatório de água elevado a 12m. 

a) Aqui já mexe com o Código de Obras do Município, legaliza automaticamente uma porção de construções que hoje estão construídas de forma irregular. Não há a apresentação de qualquer Estudo de Casos pela Prefeitura demonstrando, quantificando e valorando, por exemplo, obras passíveis de TAC (contrapartidas e compensações); estimativa de ganho com IPTU e, claro, projeções sobre a quantidade de imóveis que poderão elevar seus gabaritos por toda extensão do município. 

b) Mas, vamos considerar com boa vontade que até aqui tudo ok - e em harmonia com a Lei de Uso e Ocupação do Solo da região da Costa Sul (561/87), que em seu art. 51 limita a altura máxima das construções a 9m a partir do piso original do terreno. 

Pois bem, a primeira de outras pegadinhas está no Parágrafo I, do art.48 do “novo” Plano Ditador. Sorrateiramente legaliza a estrutura de Reservatório de Água, que, conforme a Lei de Uso e Ocupação vigente, em seu Parágrafo Único, do art 51 deixa claro que a estrutura era a parte da construção - quando menciona que devem ser respeitados os recuos estabelecidos (recuos lateral, de frente e fundos), e que agora com o novo Parágrafo Primeiro, do artigo 48 permite que os Reservatórios de Água possam ser incorporados à edificação. 

§ 1º – Os reservatórios de água, poderão fazer parte do corpo da edificação ou isolados em forma de torre, devendo respeitar a sua destinação a ser definida em lei, o mesmo aplica-se às áreas técnicas. 

c) Atentai-vos aos detalhes:
Esta inclusão no que tange as tais áreas técnicas, que são áreas utilizadas com subterfúgio de ser o local onde ficam os equipamentos de apoio da residência, geralmente na laje acima do último pavimento, é um dos pulos do gato: É hoje o 3º pavimento. 

d) Os profissionais da construção e proprietários dos imóveis impermeabilizam essas áreas com porcelanato e fazem o guarda-corpo de segurança com vidro ou inox, possibilitando o uso dessas áreas como espaço de lazer da casa. Porém muitos incorporam esses espaços ao lado dos reservatórios de água, fechando cômodos denominando- os como "Área Técnica" para "guarda de boilers de aquecimento de água, ar-condicionado, geradores", utilizando posteriormente estes espaços como quartos, salas etc.. 

Resumo da Ópera

Essa incorporação de Reservatório de Água com 12 metros sobre estrutura da casa, mais o Coeficiente de Aproveitamento - CA  acima de 01, já possibilita facilmente um quarto pavimento, sem grandes maracutaias.

ATUALMENTE

Lei 561/87 - Art. 51º – O terceiro pavimento será permitido em forma de mezanino ou subsolo ou embasamento de pilotis desde que respeitada a altura máxima de 9,00m medidos da cobertura ao nível do piso original do terreno.

Parágrafo único – Com relação à caixa d’água tipo torre elevada a altura máxima será de 12,00m do solo original ao topo da caixa , com uso exclusivo como caixa d’água respeitados os recuos estabelecidos na Artigo 3º da Lei n.º 962/94.

PLANO DITADOR

Artigo 48 - O gabarito a ser aplicado deverá respeitar a altura máxima de 9 (nove) metros, medida a partir do perfil natural do terreno até o ponto mais alto da cobertura, cumeeira, laje ou telhado, excluído o reservatório de água elevado, cuja altura não poderá ultrapassar os 12,00 (doze) metros.

§ 1º – Os reservatórios de água, poderão fazer parte do corpo da edificação ou isolados em forma de torre, devendo respeitar a sua destinação a ser definida em lei, o mesmo aplica-se às áreas técnicas.

Acompanhe, não se esgota aqui. Farei postagens subsequentes, ainda sobre o mérito. Eu não vou tomar essa "chapéu" calado. E você, cidadão sebastianense?