INVESTIMENTOS PRODUZEM VALORIZAÇÃO TERRITORIAL EM CARAGUÁ

Estudos do Banco Mundial e da OMS demonstram que medidas adotadas pela Prefeitura melhoram indicadores sociais e a valoração do m²

A tomada de decisão política, estudos providenciados, planejamento executado e investimentos feitos na primeira gestão do prefeito Aguilar Júnior em programas como o de regularização de áreas estancou imediatamente a especulação fundiária herdada. 

Esse foi um enfrentamento imprescindível para transformar uma realidade que ganhava corpo no município e gerava pobreza e exclusão social. 

Em diversas cidades do país há investigações em curso sobre favorecimento - por acordos políticos - em relação a parcelamentos clandestinos de terras, grilagens feitas à luz do dia,  normalmente sob uma fiscalização atuando num verdadeiro faz-de-conta, criando facilidades que promovem reparte de dinheiro entre criminosos e agentes públicos e propiciando a criação de currais eleitorais.

A Prefeitura de Caraguatatuba assumiu há pouco mais de quatro anos a responsabilidade de identificar as áreas com insegurança: tanto urbana, à partir de índices oficiais da Secretaria de Estado, como a jurídica. A Administração Municipal foi em busca de soluções.

O diagnóstico serviu para a elaboração de um amplo leque de ações que atacou os problemas. 

Programas de recuperação de áreas degradas por uma série inesgotável de interferências humanas sem qualquer dimensionamento de engenharia, e de regularização de áreas povoadas, algumas com enorme densidade populacional já consolidada, até a modernização do parque de iluminação pública com mais ganhos de tecnologia e integração com setores de inteligência do Estado, produziram resultados.

Determinando o aporte de R$ 5 milhões em serviços que promovem a estruturação fundiária georreferenciada, na organização documental e territorial, conjuntamente com as demais medidas, o Governo local vem promovendo uma revolução silenciosa nos indicadores socioeconômicos.

Mas, cabe crítica também, por exemplo, investimentos em projetos de engenharia de macrodrenagem são necessários. O Município, todavia, não dispõe de estrutura financeira para custear medidas dessa envergadura, praticamente nenhuma Prefeitura tem. Mas, a assessoria informou a nossa reportagem que há projetos prontos e que isso depende de convênios com os Governos do estado e federal, precisa de capital não previsto e suportado na arrecadação municipal.

Os trabalhos de regularização documental na busca de segurança fundiária tem sido feitos em parceria com o Cartório e sob o olhar vigilante da Câmara Municipal e do Ministério Público, o que assegura maior grau de transparência.

Efeitos

Quando o Banco Mundial atestou que a regularização fundiária e investimentos em infraestrutura urbana asseguram um ganho médio no valor imobiliário de R$ 4 (quatro reais) por m² (metro quadrado), municípios revisaram seus dados. 

A Organização Mundial da Saúde (OMS) também tinha novidades. Em 2017 o Governo brasileiro anunciava sobre os novos estudos que garantiam que a cada R$ 1 (um real) investido em saneamento básico, a economia sobre os serviços de Saúde Pública passava de um cálculo de R 4, (quatro reais), para R$ 9 (nove reais).

A Prefeitura renovou seu contrato com a empresa Sabesp e já é destino de novos investimentos, na ordem prevista de R$ 422 milhões. No Plano de Aplicação, segundo assessores, está sendo destinado a maior parte desses recursos para os Núcleos regularizados do município.

Valorização

A Prefeitura de Caraguatatuba não divulgou nenhum estudo nesse sentido, mas, sua assessoria diz que está produzindo um levantamento técnico demonstrando

Nenhuma revisão da planta genérica de valores foi providenciada pela Administração Municipal, o que é um erro em minha avaliação. Não há, portanto, nenhuma perspectiva de aumento de IPTU. Essa defasagem fiscal é assumida pelo Governo local, que quero crer ser em função do momento crítico sob pandemia que todo país vive. Mas, é um avanço irremediável, ou seja, em algum momento, pelo bem do próprio munícipe, isso terá que ser colocado em discussão.

Organização

Essa medida foi preponderante para que imóveis - até então considerados fantasmas ao sistema de tributação do Município - fossem incluídos no Cadastro Imobiliário. Essa medida incrementou o sistema de arrecadação municipal, compensou a valorização imobiliária e territorial sem a necessidade de aumento. Uma decisão política da gestão municipal do Prefeito Aguilar Júnior.

Efeitos sociais imediatos foram a garantia ao proprietário da titularidade de sua moradia, o que abre as portas para a obtenção de crédito para financiar reformas e ampliação dos imóveis; ao cidadão, a dignidade decorrente de uma série de benefícios que ainda não tinha como endereço reconhecido; ao bairro, a legalidade necessária para investimentos públicos em melhorias diversas, e, ao Município, a valorização territorial do m² (metro quarado).

Após a efetiva promoção desse processo de organização legal, acertadamente a gestão pública iniciou uma outra fase desse planejamento, vide a revisão e atualização de metas e objetivos do Município sobre seu desenvolvimento, como tem sido o caso do Plano Diretor com foco no Zoneamento Econômico; estudos para chamamento público de parcerias com o capital privado, entre outras coisas.

Repercussão

Ocorre que o mercado, sempre voraz e independente, tem seu olhar sempre aguçado às oportunidades e cria seus próprios valores. Significa dizer, portanto, que as medidas adotadas pelo Governo de enfrentamento aos indicadores sociais e investimentos na melhoria da qualidade de vida na cidade geraram efeitos importantes, consequência natural, entre os quais, a especulação imobiliária.

O efeito desse aspecto mercadológico, todavia, é caso para ser melhor estudado.

Caraguatatuba é a 13ª melhor cidade do Brasil para se investir no mercado imobiliário. É o que aponta o estudo “Melhores cidades para fazer negócios”, da consultoria Urban Systems. O balanço avalia as cidades com mais de 100 mil habitantes. A liderança no setor é da capital paulista. A outra cidade mais próxima é São José dos Campos que aparece na 38ª posição.

Mas, em conversa que tive com proprietários de imóveis e corretores com Creci, percebi uma clara distância entre a compreensão sobre valores praticados na venda e na locação anual de imóveis entre o que os donos entendem e o que as imobiliárias defendem. A velocidade das transações teve certa redução, segundo alguns profissionais do meio, justamente pela disparada de preços nos últimos meses, embora o mercado continua fechando no positivo.

As marcas de uma cidade em pela transformação, neste caso, Caraguatatuba/SP, são evidentes e o sentimento de pertencimento popular aumenta. 

Obs) Matéria publicada originalmente na revista Pimenta_report (07/21)