REINALDINHO DECRETA CHAMAMENTO DO FEITO À ORDEM
O boom imobiliário testa os limites da lei urbana - e obriga a cidade a redescobrir seus próprios instrumentos de controle. O Decreto Municipal tem esse objetivo.
Existem diferenças relevantes entre flats (ou apart-hotel / condohotel) e moradias residenciais convencionais no processo de licenciamento urbano. Essas diferenças aparecem em três níveis: natureza jurídica do uso; avaliação de impactos e demandas sobre infraestrutura pública.
O Prefeito Reinaldinho Moreira, (Republicanos), não hesita, não tergiversa, nem tampouco negocia com o erro. Neste caso, enfrenta não só o poder do lobby imobiliário, mas, frustra interesses privados que armazenam muito potencial de prejudicar o interesse público. E faz isso sem perseguição ou açodamento; pelo contrário, com diálogo e convencimento.
A decisão da Prefeitura de São Sebastião de suspender por 90 dias o licenciamento de novos projetos de flats, por meio do Decreto nº 10.001/2026, representa algo raro na política urbana brasileira: um gesto preventivo de governança territorial. O passivo existente já é enorme.
Nos últimos anos, o litoral norte paulista tornou-se palco de um boom imobiliário de médio e alto padrão. Projetos sofisticados, unidades compactas, marketing voltado ao turismo e à rentabilidade de locação. A fórmula é conhecida no mercado: o flat - ou apart-hotel - vendido como investimento e operado como hospedagem.
O problema começa quando o rótulo jurídico não corresponde ao uso real.
A suspensão cria um intervalo técnico e administrativo para avaliar parâmetros urbanísticos associados a esse tipo de empreendimento, especialmente em relação à classificação de uso, densidade urbana e impactos sobre infraestrutura pública.
No processo de licenciamento urbano, entretanto, flats e moradias residenciais possuem enquadramentos distintos. Quando o uso efetivo diverge da tipologia licenciada, podem surgir distorções no cálculo da densidade urbana e na previsão de demanda sobre serviços públicos.
A maneira mais simples de estimar esse fenômeno é somar três componentes: I) população residente; II) capacidade de ocupação das segundas residências; III) capacidade de hospedagem formal e informal. Quando se aplica esse cálculo a cidades turísticas brasileiras, o resultado costuma surpreender: a população real nos períodos de pico pode ser três ou quatro vezes maior que a população oficial. Essa diferença altera completamente o cálculo urbano.
Estudos urbanísticos indicam que, em destinos turísticos consolidados, a população presente em períodos de pico - como férias, feriados prolongados e temporada de verão - pode atingir múltiplos da população residente oficialmente registrada. Esse fator influencia diretamente o dimensionamento de sistemas urbanos como abastecimento de água, coleta e tratamento de esgoto, mobilidade, gestão de resíduos e pressão sobre áreas ambientais.
A legislação brasileira prevê instrumentos para avaliar esse tipo de impacto. O Estatuto da Cidade estabelece que a política urbana deve assegurar o ordenamento do uso do solo e a prevenção de impactos ambientais decorrentes da urbanização.
Empreendimentos turísticos ou de hospedagem tendem a gerar receitas concentradas em ISS e serviços associados, enquanto residências permanentes ampliam a base do IPTU e da economia local. Quando o uso real difere do uso licenciado, o Município pode enfrentar distorções na própria estrutura de arrecadação e na previsão de investimentos públicos.
Mas o impacto mais profundo é social.
No plano municipal, o ordenamento territorial depende da articulação entre Plano Diretor, legislação de zoneamento e Lei de Uso e Ocupação do Solo. Esses instrumentos definem parâmetros como coeficiente de aproveitamento do solo, densidade construtiva, exigência de vagas, limites de ocupação e contrapartidas urbanísticas.
São Sebastião possui ainda normas diferenciadas de ocupação territorial para áreas da Costa Norte e da Costa Sul, refletindo características ambientais, topográficas e históricas distintas do município. Esse conjunto de regras busca adequar o crescimento urbano às condições físicas e ambientais da região.
Recentemente, a administração autorizou investimentos da Sabesp para implantação de redes de água e esgoto em núcleos urbanos informais, iniciativa que pode beneficiar cerca de 35 mil moradores. De um lado, a cidade reconhece sua dívida social. De outro, percebe que precisa controlar o vetor oposto: o adensamento imobiliário de alto padrão.
No plano institucional, as duas agendas - expansão da infraestrutura e revisão de parâmetros de licenciamento - dialogam com o desafio de compatibilizar crescimento urbano, capacidade de serviços públicos e ordenamento territorial em cidades com forte presença do turismo.
O objetivo é assegurar que o enquadramento jurídico dos empreendimentos corresponda ao uso efetivo e que os parâmetros de planejamento urbano reflitam a dinâmica real de ocupação da cidade.
Nesse sentido, o Decreto abre um período de reavaliação institucional sobre o papel dos empreendimentos turísticos na estrutura urbana do município e sobre os mecanismos legais disponíveis para organizar o crescimento imobiliário em uma cidade cuja economia está fortemente associada à atividade turística.
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O Estatuto da Cidade, instituído pela Lei nº 10.257 de 2001, estabelece no Artigo 2º que a política urbana deve garantir o “pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana”. O mesmo artigo determina, em seus incisos, que o planejamento urbano deve assegurar ordenamento do uso do solo, prevenção de impactos ambientais e distribuição equilibrada dos benefícios e ônus da urbanização.
Mais adiante, o artigo 36 da lei institui o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) como instrumento obrigatório para avaliar empreendimentos capazes de produzir impactos significativos na estrutura urbana. O Parágrafo Único desse Artigo deixa claro que o estudo deve analisar, entre outros fatores: a) adensamento populacional; b) geração de tráfego; c) demanda por equipamentos urbanos; d) impacto sobre a infraestrutura existente.
A política territorial definida no Plano de Desenvolvimento Urbano Integrado do Estado de São Paulo enfatiza que áreas metropolitanas e regiões turísticas devem adotar gestão integrada do uso do solo, da mobilidade e da infraestrutura ambiental, justamente para evitar que o crescimento imobiliário produza sobrecarga em sistemas públicos.
É nesse contexto que entram os instrumentos locais.
O Plano Diretor da Cidade é o instrumento estratégico da política de desenvolvimento e expansão urbana. No caso de cidades turísticas como São Sebastião, três pontos tornam-se centrais: 1°) Classificação clara de usos urbanos, distinguindo hospedagem turística de habitação permanente; 2°) Parâmetros de densidade compatíveis com a capacidade de saneamento e mobilidade; 3°) Exigência efetiva de Estudos de Impacto de Vizinhança para empreendimentos de grande porte. Há possíveis falhas? É possível.
Zoneamento e Áreas Específicas: Regras distintas para Costa Norte (Lei 225/78). Ela estabelece regras para recuos, tamanhos de lote, zoneamento e atividades comerciais/residenciais, sendo alterada diversas vezes por legislações posteriores (como a Lei 1.003/94); e Costa Sul (Lei 561/87), considerando o desenvolvimento sustentável e a topografia, que foi atualizada pela Lei Complementar 259/2020.
A Lei de Uso e Ocupação do Solo deve traduzir essas diretrizes em regras concretas: coeficientes de aproveitamento, número máximo de unidades, exigências de vagas, limites de densidade e contrapartidas urbanísticas. Este é um breve resumo para facilitar a vida de quem tem apreço pelas pesquisas. A Regularização Edilícia tem a proposta de regularizar construções que divergem em taxa de ocupação, recuos e altura, com foco em terrenos com inclinação, enfim.
O decreto municipal, ao suspender temporariamente novas aprovações, não resolve sozinho esse dilema. Mas faz algo fundamental. Ele recoloca o planejamento urbano no centro da decisão sobre o futuro da cidade.
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Leia: REINALDINHO CONTEMPLA 35 MIL MORADORES EXCLUÍDOS DO ORÇAMENTO
Link de acesso: https://favoritoregional.blogspot.com/2026/03/reinaldinho-contempla-35-mil-moradores.html
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